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本年“地王”现象将遭到遏止 供地结构有望优化

业内人士以为,上一年四季度以来多地出台的房地产调控新政显现了“防‘地王’”和“控地价”的方针取向,2017年“地王”现象将遭到遏止。受“地王”数量削减和房企加速跑量的影响,估计房价上涨将遭到遏止。

溢价率或坚持低位。

克尔瑞地产研讨中心陈述显现,2016年30多个城市呈现约340宗“地王”,数量创前史新高。

不过,2017年新年伊始,地价呈现显着降温趋势。日前上海新年举办的初次土地拍卖中,碧桂园斥资22亿元取得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块,楼板价16405元/平方米,溢价率为3%。

此前的热门城市厦门和姑苏对地块均设置了价格上限。华夏地产研讨陈述指出,厦门成交的4宗住所用地到达50%的溢价率上限,转为竞报无偿移送政府的寓居建筑面积。世茂地产竞得的2宗地块实践楼面地价均超越37000元/平方米,而周边区域现在房价约为32000元/平方米。在姑苏,住所用地的出让不只地价遭到限制,单个地块的未来销价格格也遭到限制,价格超出限价部分的70%须上缴政府。

2016年12月以来,受方针束缚、土地出让条件改动的影响,全国高溢价地块显着削减。华夏地产首席分析师张大伟表明,12月以来,全国土地商场成交量降温,成交金额超越10亿元的共109宗,溢价率超越100%的只要23宗。

从溢价率看,2016年全国300个城市土地均匀溢价率为43%,较2015年上升27个百分点。其间住所类用地均匀溢价率为55%,较2015年上升34个百分点;商办类用地均匀溢价率为14%,较2015年上升7个百分点。估计2017年这些城市的土地均匀溢价率将下降。

地价走势将平稳。

深圳市房地产研讨中心高档研讨员李宇嘉以为,2017年许多城市在拟定土地出让调控方针时,要保证不出“地王”,特别是热门城市,因而土地出让低溢价率是必定的。例如,竞价到达必定水平后,开发商就必须配建、自我克制,或许有关部门在土地拍卖前就与有意向的开发商交流。由此来看,本年地价走势会较平稳。

明源地产研讨院副院长刘策以为,2017年在方针调控预期继续收紧下,房企出售、回款会面对必定压力。由于资金面状况不如2016年,房企全体战略将是慎出资、控开工。不过,一些区域土地商场“人多粥少”的格式没有改动。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明,从2017年头各大城市的土地交易数据来看,存在竞拍房企少、溢价率低的特色,阐明地方政府在土地供给方面重视结构性调整和价格管控。此刻土地交易数据会显得相对平稳,这是房企新一年战略扩张较好的时机,由于拿地本钱不高。

土地商场在降温的过程中也要谨防危险。李宇嘉以为,一是前期产生的“地王”或许有套牢的危险。从2012年楼市调整的前史经验来看,2010年和2011年产生的很多“地王”在2012年被套,2017年也会呈现相似状况。二是当下成交量萎缩较显着,或许恶化商场预期,呈现土地流拍的状况。三是2017年收紧房地产的金融杠杆,特别是收紧房企经过非出售收入的融资来拍地的途径,这对房企资金链是很大应战。虽然2016年拿了地,但2017年不必定会进入开发状况。

我国指数研讨院陈述指出,土地商场调整脚步将加速,然后进一步加大已成交地块未来开发环境的复杂性。

供地结构有望优化。

严跃进以为,热门城市供地节奏必然加速,这契合中心提出的房价上涨过快城市答应添加土地供给的要求。曩昔土地商场较热的城市仍然会成为土地交易的热门城市,但会产生一些改动。例如,中部区域如武汉、郑州等地的土地商场热度或许进一步进步。北京市住建委日前表明,2017年将进一步调整用地结构,合理进步住所用地份额。

二线城市的推地节奏将加速。李宇嘉以为,2017年土地商场的区域分解将比2016年更显着。都市圈内的土地供给会增多。虽然一线和热门二线城市的高地价短期内难以显着下降,但都市圈内的三四线城市面对拿地的好时期,如佛山、东莞、惠州、昆山、廊坊等地。

在热门城市加速供给的一起,有关部门将留意盘活存量用地。大城市的新增用地供给会集在外围,关于缓解中心区住宅的紧张状况存在必定难度,需求盘活存量工业用地,然后添加土地的有用供给。此前,国务院发布住宅租借新政,商用房改租借后,土地用处可转为寓居,但盘活工业用地需要相关准则的清晰。

关于本年房价是否会由于土地商场的降温而有所下降,刘策表明,房价下降不必定来自土地本钱下降的传导,由于现阶段土地本钱的下降反映到房价上至少要过一年时刻。现在房价下行的压力更多地来自方针收紧后需求端的缩短、开发商根据资金压力降价跑量。

严跃进表明,“地王”数量的削减会影响商场预期,导致房价上涨幅度收窄,这是活跃管控土地商场的正面效应。

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